Die beiden Basel im Wohnbau: ein gemeinsames Problem

Seit Mai 2022 gilt in Basel-Stadt die Wohnschutzverordnung. Seither sind die Baugesuche eingebrochen: im Periodenvergleich (2014–2021 zu 2022–2025) um -80%, von durchschnittlich 731 auf noch 149 Wohneinheiten pro Jahr. Basel-Stadt steht damit mit Abstand am schlechtesten da – schlechter als Zürich, Bern, Luzern und Winterthur. Bei den Jahreswerten ist es noch krasser: 2025 wurden gerade einmal 105 Wohneinheiten beantragt, 2018 waren es 1'074. Der landesweite Rückgang des Wohnungsbaus seit 2023 erklärt das nur zu einem Teil.

Der Grund liegt in der Verordnung selbst. Nach einer Sanierung oder einem Ersatzneubau legt nicht mehr die Eigentümerschaft den Mietzins fest, sondern die Wohnschutzkommission – deutlich unter Marktmiete, für fünf Jahre fix. Viele Eigentümerschaften rechnen das durch und lassen die Finger davon. Sogar die Regierung räumt in ihrer eigenen Wirkungsbilanz vom August 2024 ein, dass die Sanierungstätigkeit generell zurückgeht, mit der Folge, dass auch energetische Sanierungen ausbleiben – ein offener Widerspruch zum Netto-Null-Ziel 2037. Die Teilrevision vom November 2025 hat administrative Erleichterungen gebracht. An der Mietzinskontrolle selbst hat sich nichts geändert.

Und Baselland? Nach unserer Kenntnis der kantonalen Rechtslage – die Studie selbst behandelt das nicht – gibt es dort keine vergleichbare Verordnung. Mietzinse bleiben frei verhandelbar, ein echter Standortvorteil. Nur: Er wirkt kaum. Auch in Baselland brechen die Baugesuche ein, im Periodenvergleich um 65% – weniger dramatisch als in Basel-Stadt, aber deutlich schlimmer als in Bern (−44%), Luzern (−33%) oder Winterthur (−29%), die ebenfalls keine solche Verordnung kennen. Bei den Jahreswerten wird es unschön: von 1960 Wohnungen im Jahr 2020 auf noch 99 im Jahr 2025. Auch beim Hochbauvolumen liegt Baselland 2025 mit einem Minus von 35% sogar hinter Basel-Stadt (−33%).

Die Studie selbst bleibt hier vorsichtig: Sie vermutet, dass das schlechte Investitionsklima in Basel-Stadt auf die ganze Region ausstrahlt. Bewiesen ist das nicht – plausibel schon, die Baukonjunkturzahlen passen zu dieser These. Nur Zürich hat sich abgesetzt, mit einem Plus von 33%. Allerdings verzerren einzelne Grossprojekte aus dem Jahr 2024 dieses Bild.

Für uns ist das der eigentliche Punkt: Ein besseres Gesetz allein reicht nicht, wenn das Vertrauen in der ganzen Region beschädigt ist. Kapital, das in Liegenschaften steckt, bewegt sich nicht schnell – und Investoren schauen auf eine Region, nicht auf einzelne Kantone. Wenn das stimmt, zahlt Baselland für eine Politik, die es nicht selbst gemacht hat, ohne deren Nutzen zu haben: weniger Neubau, weniger Sanierungen, mehr Druck auf die Mietzinse, auch im Landkanton.

Das passt zu einem gesamtschweizerischen Muster: Die Nettoproduktion von Wohnungen ist seit 2019 von rund 55'000 auf unter 40'000 Einheiten pro Jahr gefallen. Und ausgerechnet die grossen Zentren – Basel, Bern, Luzern, Winterthur, Zürich – sind die einzige Raumkategorie, in der die Bevölkerung (+9,5%) seit 2014 schneller wächst als der Wohnungsbestand (+8,5%). Überall sonst ist es umgekehrt.

Confimo AG verwaltet Stockwerkeigentum, Mietobjekte und begleitet Verkaufsmandate in der ganzen Nordwestschweiz. Wir merken diese Entwicklung inzwischen direkt: Eigentümerschaften investieren nicht mehr in Erneuerung und Werterhalt, und das schlägt sich mittelfristig auf die Bausubstanz und die Werte der Portfolios nieder. Der Fall Baselland zeigt uns ausserdem etwas Unbequemes: Ein regulatorischer Vorteil schützt nicht automatisch vor der Politik des Nachbarkantons. Man muss ihn nutzen – mit schnelleren Verfahren, mit einer klaren Position. Und vor allem verfehlen Instrumente wie die Wohnschutzverordnung ihr eigenes Ziel: Wer bezahlbaren Wohnraum will, braucht mehr Wohnungen. Stattdessen sinkt die Bautätigkeit in der ganzen Region, während die Nachfrage weiter steigt – und die Mieten genau dort unter Druck geraten, die eigentlich geschützt werden sollten.

Was wir von der Politik wollen, ist eigentlich einfach: aufhören zu experimentieren. Basel-Stadt sollte den eingeschlagenen Weg der Entbürokratisierung weitergehen und die Mietzinskontrolle grundsätzlich hinterfragen. Baselland sollte seinen Vorteil endlich nutzen, statt zuzusehen. Zürich hat am 14. Juni 2026 gezeigt, dass es anders geht: Die Stimmbevölkerung lehnte die Wohnschutz-Initiative ab (57,28% Nein) und stimmte stattdessen für den moderaten Gegenvorschlag ohne Mietzinskontrolle (54,32% Ja). Schutz vor Missbrauch, ja. Staatliche Mietzinsfestsetzung, nein. Genau das wünschen wir uns auch für Basel-Stadt und Baselland!

Freundliche Grüsse

Confimo AG
H. Zahn



Quellen:
 – SVIT Schweiz / HEV Schweiz: Studie Wohnbaupolitik – Update Mai 2026, Autor: Dr. Ivo Cathomen.
 – Kanton Zürich: Amtliches Ergebnis der Volksabstimmung vom 14. Juni 2026.
 – HEV Basel-Stadt: From bad to worse, Newsartikel vom 7. Juli 2026.